一又友们，本年是除夜了，先在这里祝诸位读者和一直海涵的粉丝们说念声道贺：除夜郁勃！

前几天看到一条“李嘉诚再预言改日房地产”的新闻，标题里又是“已基本应验”“冒失率亦然对的”这类字眼，下面商量里，有东说念主喊“此次不同样”，有东说念主骂“又是标题党”，也有东说念主认负责真问：

“当今不买，三年后到底是更买不起，照旧有契机捡低廉？”

这场景，让我念念起了几年前第一次看到李嘉诚那段“改日5年房价大调遣”的说法时，一又友圈里两种完全相背的反馈：

一种是“超东说念主又看空了，速即跑”；另一种是“他老了，还等着抄底呢”。

时候拉回到2018年、2021年，李嘉诚几次公开讲，改日五年，内地和香港的房价将濒临“需求用功”，会迎来明显调遣。那会儿阛阓心扉是什么样？

售楼处列队、茶水费、深夜开盘，许多东说念主真信了“房价永远涨，今天不买来日更贵”。

效劳呢？

2024年寰球房地产设备投资一经比峰值回落，全年新建商品房销售面积97385万平方米，销售额96750亿元，都比前几年明显缩量；

70城里，新址价钱同比下降的城市占大多数，二手房更是绝大多数城市都在跌。

一些机构统计，从2021年高点算起，不少城市房价一经跌了三到四成，个别远郊盘、文旅盘以至腰斩。

回头看，他当年的“预言”，如实不是随口一说。

我之前的著作说过，这一轮楼市和已往最大的极少不同，是“涨跌逻辑换了”：

以前是“寰球一盘棋，水长船高”；当今是“水往低处流，东说念主往高处走”。

一方面，举座水位在往下调。

2024年寰球商品房销售均价约9935元/平方米，同比下降4.8%，一经从高点明显回落。

寰球商品房待售面积比上年末又增长了一成多，住宅待售面积增幅更大——知道库存还在堆。

另一方面，东说念主口和钱的流向，越来越“偏心”。

2024年，寰球常住东说念主口城镇化率一经到了约67%，城镇东说念主口跳动9.4亿。

但东说念主并不是均匀地铺在每一座城市，而是往京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝这几大城市群齐集。

有贪图测算，12个主要城市群在2020年时就一经齐集了寰球64%掌握的东说念主口。

国度发改委在城际铁路建造上，也明确把资源往这些城市群歪斜。

换句话说，不是总共城市都有“改日”，独一少数城市有“故事”。

这就让“三年后，是买不起，照旧大降价”这个问题，变得终点诀别：

淌若你说的，是一线中枢区、强二线主城区，那么“买不起”的风险，如实比“大降价”大得多；

淌若你说的，是许多三四线、远郊、没产业没东说念主气的城市，那“大降价”可能一经发生了，并且还会连续。

我一直观得，看楼市，不可光看“房价涨跌”，还得看三件事：

一是东说念主口流向，二是产业厚度，三是库存和地皮供应。

最近几年，居民部门在徐徐“去杠杆”。

2025年，居民部门贷款只加多了4417亿元，是2005年以来的最低值，居民部门杠杆率从高位运行回落。

许多东说念主不再景况背上二三十年房贷，更景况把钱攥在手里，或者提前还贷。

这让我看到了但愿——

全球终于运行意志到，屋子是用来住的，不是用来炒的；是用来安家的，不是用来押注的。

利率这边，央行近几年屡次下调LPR和公积金贷款利率，首套房公积金利率一经低至2.85%。

按理说，这皆备是历史上最友好的购房窗口之一，但阛阓并莫得出现“抢房潮”，反倒是“看的多，下的少”。

为什么？

因为全球心里那本账，一经不同样了：

以前算的是“房价每年涨若干”；

当今算的是“月供若干、职责稳不稳、会不会断供”。

客岁我回老家，一个三线城市，表弟拉着我去看房。

新盘就在城郊，野心图上画了高铁站、产业园、湿地公园，销售指着沙盘说：“改日这里即是新城中枢，当今买即是捡低廉。”

我问他：“高铁站离这儿多远？”

他支邋遢吾：“直线距离七八公里，车程十几分钟吧。”

我再问：“当今去市里，开车要多久？”

他说：“早岑岭得四特别钟。”

我就地就劝表弟：

“你授室刚需，淌若孩子要上学、老东说念主看病便捷，宁可买主城区老极少的屋子，也别图低廉去远郊接盘。”

临了他听了我的建议，在主城区买了一套带学区的小三居，总价和远郊差未几，但生存便利度完全不是一个量级。

这个故事，其实和李嘉诚一直强调的“地段、流动性”逻辑不约而同：

他几十年前就提议“房产价值=区位>居品”，只在大城市中枢性段拿地。

哪怕际遇楼市调遣，他的物业也相招架跌，一朝阛阓好转，又涨得更快。

那他“再预言”里，到底给了什么谜底？

综合近几年公开报说念，他的判断约莫不错玄虚成几条：

这一轮调遣，不是一两年就能甘休的，而是一个较长的“出清期”。

房企债务压顶、需求透支、东说念主口结构变化，这些都不是靠一两次降息就能短暂扭转的。

分化会越来越狠。

中枢城市中枢性段的优质钞票，会最初筑底，以至徐徐企稳；

而多量三四线、远郊、莫得产业和东说念主口接济的城市，还会阅历漫长的“寻底”历程。

买房逻辑，从“有房就赚”酿成“只挑好房”。

东说念主均住房面积一经不低，全球不再“有套就行”，而是要隘段、学区、物业、通勤都要洽商。

对普通东说念主来说，安全比收益更迫切。

淌若你看不懂、拿不准，握币比握有劣质房产更安全。

换句话说，三年后，你更可能际遇的不是“买不起”，而是“买错”——

买在了不该买的城市、不该买的板块、不该买的居品，然后被时候和流动性紧紧套住。

我有信心肠说：

改日三年，对果真需要住房的东说念主来说，是一件善事——

房价举座不再荒诞往上蹿，给了你攒钱和选拔的时候；

利率处在历史低位，月供压力比几年前小得多；

租借阛阓在顺序，保险性租借住房在加多，租房也能过多礼面。

但前提是，你要学会“抉剔”：

抉剔城市、抉剔板块、抉剔居品，而不是抉剔“总价最低”。

临了，我念念起一个读者的留言：

“三年前听一又友的话买了房，当今亏了首付；

三年前听你的话没买，当今攒了更多钱，却照旧不敢买。”

我跟他说：

“其实你当今最该红运的，不是亏了若干，而是莫得在高点加满杠杆。

三年前买房，是‘赌一把’；

当今再买，是‘挑一挑’。

性质完全不同样。”

李嘉诚的预言，从来不是告诉你“哪天涨哪天跌”，而是提示你一件事：

别再用梓乡图，找新大陆。

当屋子从“金融品”归来“耗尽品”，

你果真该问我方的不是：

“三年后，我会不会买不起？”

而是：

“三年后，我买的这套屋子，是不是一个果真适当居住、能扛周期的家？”